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Cambios en la nueva ley hipotecaria

El pasado 17 de junio de 2019 entró en vigor la nueva Ley hipotecaria para cumplir la Directiva 2014/17/U europea que obliga a España a adecuarse al marco jurídico europeo.

La nueva ley que afecta a bancos, intermediarios que participen en el proceso hipotecario y busca sobre todo, proteger al cliente de cláusulas abusivas.

Busca dotar al mercado de:

  1. Mayor protección al cliente
  2. Mayor transparencia en el proceso de contratación
  3. Definir quién asume los gastos, impuestos de los procesos
  4. Aumentar la regulación de las condiciones económicas aplicables a hipotecas
  5. Facilitar la “portabilidad” de las hipotecas vigentes entre entidades

Veamos cada punto con mayor detalle:

MAYOR PROTECCIÓN AL CLIENTE

A raíz de la crisis hipotecaria, la nueva ley busca ofrecer una mayor protección al consumidor. En el proceso de contratación de la hipoteca se sustituyen los documentos FIPRE y la FIPER por la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas)

La FEIN será la nueva oferta vinculante que tendrá una duración mínima de 10 días e incluirá la máxima información económica y las condiciones de la hipoteca. La FIAE complementa la información de la FEIN, informando de las cláusulas y riesgos de la hipoteca.

Con el nuevo reglamento los clientes tendrán que acudir al Notario en dos ocasiones; La primera con anterioridad a la firma de la hipoteca cuando el Notario informará de las condiciones de la hipoteca y asesorará al cliente. un test para asegurar el entendimiento de la hipoteca. Y una segunda visita en la firma de la hipoteca.

La protección al consumidor del nuevo reglamento se extiende a las ejecuciones hipotecarias ya que desde el 17 de junio solo se podrá ejecutar una vivienda/hipoteca si se acumulan doce cuotas impagadas o si los impagos superan al 3% del capital del préstamo. 

Estas medidas se implantan con el objetivo de evitar casos como los de las cláusulas abusivas, desahucios y las acusaciones de falta de transparencia por parte de las entidades financieras de los últimos años. Con anterioridad la falta de pago de tan solo 3 cuotas abría la posibilidad de ejecución por parte del banco.

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MAYOR TRANSPARENCIA EN EL PROCESO DE CONTRATACIÓN

La nueva ley define el rol de los participantes en la firma, donde el Notario cobra mayor protagonismo al asesorar al cliente. Además se define y acota a los prestamistas, tanto entidades financieras como no financieras. 

El reglamento regula el papel de los intermediarios y asesores financieros a los que instaura una formación obligatoria inicial de 50 horas y una posterior (continuada de mantenimiento). Además define conceptos como consumidor y la tipología de inmuebles.

En el sector de las tasaciones se produce una liberalización permitiendo la entrada de tasadores profesionales independientes y permite los bancos asumir los gastos de este trámite, pero esto puede revertir negativamente al usuario ya que no tendrá acceso a la misma en este caso, obviando así características de la vivienda que le podrían afectar.

Estas son las medidas que intentan reforzar el proceso pre-contratación de las hipotecas brindando más información al consumidor

DEFINICIÓN DE LOS GASTOS, IMPUESTOS, GASTOS Y QUIEN LOS ASUME

Tras la controversia de los últimos meses, se define quién asume qué gastos con la finalidad de beneficiar al consumidor, lo que supondría un ahorro medio de 2.500€ para una hipoteca de 150.000€.

La entidad financiera deberá asumir la totalidad de los gastos de gestoría, Notaría, Registro y los impuestos sujetos (actos Jurídicos Documentados) mientras que el usuario sólo deberá pagaría los gastos de la tasación (hay entidades que ofrecen asumir también este coste) y los derivados de solicitar segundas copias de la escritura a la Notaría.

MAYOR REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES ECONÓMICAS

Con la aplicación de la nueva Ley, se pretende mejorar las condiciones a aplicar al consumidor y a la vez protegerlo de malas prácticas, regulando por ley algunas condiciones económicas de las hipotecas.

A partir de ahora quedan prohibidas las famosas cláusulas suelo, donde se establecía un interés mínimo al cliente. 

Se limita al 2% durante los 10 primeros años y al 1,5% el restos de plazo para la comisión de compensación de tipo de interés para hipotecas a tipo fijo.

La comisión de amortización total o parcial queda limitada al 0,5% en los cinco primeros años y al 0,25% para el resto del plazo.

Se limita a las entidades financieras el imponer sus productos vinculados, aunque sí podrán aplicar bonificaciones por los productos contratados, como hacen algunas entidades actualmente.

El reparto de los costes e impuestos pueden significar un ahorro de 2.500€ para el consumidor por una hipoteca de 150.000€

En el caso de subrogación la nueva Ley cambia en el proceso, dando el derecho al cliente que cambie de banco aunque la entidad actual le iguale la oferta, además las condiciones económicas benefician más al cliente, se reducen los costes del registro y notariales, se impide a los bancos aplicar ninguna comisión a quien subrogue su hipoteca.

 

NUEVO PROCESO EN LA SUBROGACIÓN ENTRE ENTIDADES

Con el objetivo de favorecer la competencia entre entidades financieras y la conversión de hipotecas a tipo fijo a tipo variable, se ha modificado el proceso de subrogación entre entidades de hipotecas.

A partir de ahora una vez iniciado el proceso de subrogación la entidad acreedora de la hipoteca actual tendrá 15 días para realizar una contraoferta, pero el cliente tendrá el derecho igualmente de movilizar su hipoteca.

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2 comentarios en “Cambios en la nueva ley hipotecaria”

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